Світовий центр медицини Балі

Ринок Мальдівських островів – це унікальний приклад туристичної екосистеми, яка пропонує структурні переваги та захист від ризиків, що є критичними для інвесторів у сегменті mid-premium та luxury. Багато факторів свідчать про те, що вхід у цей ринок саме зараз - стратегічно обґрунтоване рішення. Давайте розберемось чому.

Стійкість та регуляторна синхронізація

1.    Мальдіви успішно пройшли найжорсткіший стрес-тест — пандемію COVID-19, ставши однією з перших країн, що повністю відновила туристичний потік. Ця стійкість підтверджує не лише життєздатність, але й високу еластичність попиту на luxury-відпочинок.

2.    Туризм генерує понад 30% ВВП, що робить уряд ключовим стейкхолдером. Бізнес-цілі та державні інтереси синхронізовані, що забезпечує сприятливе регуляторне середовище та мінімізує непередбачувані ризики.

3.    Середня тривалість перебування становить 7,9 ночей, що значно вище, ніж на ринках коротких вікендів. Це означає, що LTV (дохід з клієнта за візит) тут структурно вищий.

4.    Бренд "Мальдіви" має величезну успадковану вартість. Інвесторам не потрібно витрачати великі бюджети на створення впізнаваності.

Природні бар'єри входу та дефіцит пропозиції

Головна перевага Мальдів — це їх неможливість масштабування у класичному розумінні. Це створює природний фільтр для конкурентів. З 1190 островів лише 185 доступні для девелопменту. Це фундаментальна географічна характеристика, яка забезпечує структурний дефіцит пропозиції. Темп введення нових об'єктів становить менше 2% на рік від існуючого фонду.

При цьому реалізація проєктів для іноземного капіталу відбувається виключно на основі довгострокової оренди (50-99 років) через закриті тендери. Процес вимагає не лише капіталу, але й репутації та експертизи, що обмежує конкуренцію 3-5 глобальними гравцями на тендер.

ожне нове будівництво потребує детального аудиту концепції та екологічного імпакт-аналізу, що триває від 18 до 36 місяців і закінчується схваленням лише для 20-25 проєктів на рік.

Ці бар'єри перетворюють кожен схвалений проєкт у сегментах mid-premium та luxury на стратегічний актив із вбудованою премією за рідкість.

Платоспроможний попит та формула надприбутків

Попит формується виключно платоспроможними мандрівниками з G20, які шукають "smart luxury". 512$ на добу — середні добові витрати туриста, підтверджені центробанком. У сегменті mid-premium 45-55% доходу генерується поза базовим тарифом. GOPPAR (Gross Operating Profit Per Available Room) сягає 200-280, що на 70% вище, ніж у конкурентів (Сейшели, Маврикій). 40% бронювань припадає на діапазон 250–350 USD/добу. Це ідеальна формула, оскільки гості платять за досвід, а не за надмірну розкіш.

Додаткові фактори маржинальності:

• 100% доходів фіксується у USD, забезпечуючи нульовий FX-ризик.

• Модель "one island – one resort" мінімізує логістичні витрати та забезпечує високу ефективність.

Прозора правова модель та податкові пільги

Правова модель Мальдів забезпечує інвестору квазі-власність і високу ліквідність активу.

Довгострокова оренда (50+ років) з автоматичним продовженням забезпечує горизонт планування, достатній для амортизації CAPEX та залучення міжнародного фінансування. Інвестор володіє будівлею та інфраструктурою, тоді як земля залишається державною. Це робить актив невразливим до примусового відчуження.

0% CGT (Capital Gains Tax) при продажу, 100% репатріація дивідендів, процентів і капіталу без withholding tax.

Саме тому інвестиція в сегмент mid-premium на Мальдівах — це не просто вхід у туристичний бізнес, це придбання високоліквідного, структурно захищеного та доларово-орієнтованого активу.

В третьому кварталі 2025 року Балі остаточно закріпив за собою статус одного з найперспективніших інвестиційних хабів світу. Загальний обсяг реалізованих інвестицій на острові сягнув вражаючої позначки у $1,9 млрд. Це не просто статистика, а показник високої довіри до регіону з боку глобальних гравців та внутрішнього ринку.

Збалансований розподіл капіталу

Структура інвестицій демонструє здорову та стійку модель розвитку:

• $1,1 млрд - прямі іноземні інвестиції (FDI).

• $0,8 млрд - внутрішній капітал Індонезії.

Така синхронність свідчить про формування міцної екосистеми. Поки держава та локальні бізнес-групи активно розбудовують інфраструктуру, дороги та комунікації, іноземні інвестори продовжують фокусуватись на високоприбуткових об'єктах.

Пріоритетні сектори та ключові гравці

Курортна нерухомість залишається найбільш привабливим сектором для інвестицій.

Найбільше інвесторів походять з таких країн: Австралія ($138 млн), Сінгапур ($132 млн), Франція ($84 млн) та Нідерланди ($60 млн).

Що це означає для приватного інвестора

Головний висновок 2025 року полягає в тому, що ринок Балі перейшов від фази обіцяного підйому до фази стійкого зростання. Це вже не просто дія реклами, а розвиток, підкріплений реальним попитом. Спільне інвестування внутрішнього та зовнішнього капіталу формує міцну основу для стабільного розвитку. При цьому держава отримує стимул для гарантування безпеки активів, а ринок - необхідний приплив ліквідності.

Для тих, хто розглядає нерухомість на острові, це найкращий момент для входу: ринок зрілий, інфраструктура розвивається, а попит на якісне житло продовжує випереджати пропозицію.

Уряд Індонезії офіційно запровадив політику Глобального громадянства Індонезії (Global Citizenship Indonesia, GCI). Ця інноваційна програма, хоч і не є повноцінним подвійним громадянством, проте надає можливість особам, які мають зв'язки з Індонезією, отримати постійне проживання та право на довгострокову діяльність. При цьому можна зберегти громадянство своєї країни походження.

Запуск GCI став реакцією на потреби великої діаспори та нащадків індонезійців, які з різних причин змінили свій громадянський статус або народилися у змішаних шлюбах за кордоном.

Хто може скористатися програмою GCI?

Політика GCI орієнтована тільки на тих, хто має кровні, сімейні або історичні зв’язки з Індонезією. Серед основних категорій осіб, які можуть отримати GCI:

• колишні громадяни Індонезії, які змінили своє громадянство на іноземне,

• нащадки колишніх громадян Індонезії до другого ступеня споріднення (діти та онуки),

• законні подружжя як індонезійських громадян, так і колишніх громадян Індонезії,

• діти, народжені від законних шлюбів між громадянами Індонезії та іноземними громадянами, які не підпадають під положення про обмежене подвійне громадянство або досягли граничного віку для його вибору.

Винятки

Уряд встановив суворі виключення, щоб захистити національні інтереси та безпеку. Не мають права на отримання GCI такі категорії іноземних громадян:

• особи з країн, які колись були частиною Індонезії (ймовірно, йдеться про Східний Тимор),

• особи, причетні до сепаратистських рухів проти Індонезії,

• урядові, розвідувальні чи військові співробітники з інших країн.

Обмеження діють для того, щоб програма GCI не використовувалась для політичних чи безпекових цілей, які суперечать інтересам держави.

Положення про дітей та обмежене подвійне громадянство

Запровадження GCI не змінює існуючих положень щодо дітей з обмеженим подвійним громадянством. Діти, народжені від змішаних шлюбів, які мають право на обмежене подвійне громадянство, повинні зробити свій остаточний вибір громадянства після досягнення 18 років або після одруження. Максимальний термін для прийняття цього рішення становить три роки з дати настання однієї з цих подій.

Тобто GCI є додатковим інструментом для дорослих, які вже втратили індонезійське громадянство або не скористалися правом вибору у встановлений термін, а також для їхніх нащадків.

Простий та доступний онлайн-процес подачі заявки

Головна перевага програми GCI - повністю цифровізований процес подачі заявки. Зацікавлені особи можуть подати всі необхідні документи та отримати доступ до послуги через офіційний портал evisa.imigrasi.co.id.

Ця онлайн-система значно спрощує процедуру, дозволяючи заявникам з будь-якої точки світу отримати доступ до GCI без необхідності особистої присутності в Індонезії на початковому етапі.

Значення GCI для Індонезії

Поява цієї програми - стратегічний крок до залучення кваліфікованих кадрів та інвестицій. Це сигнал про відкритість Індонезії до світу та її готовність адаптувати своє законодавство для підтримки національної ідентичності та економічного розвитку у глобалізованому світі.

Балі залишається одним із найпривабливіших напрямків для інвестицій у нерухомість, особливо для здачі в оренду. Однак, дохідність значно варіюється залежно від конкретного району. Наведений нижче аналіз, заснований на ключових показниках OCC та ADR, дозволяє скласти об'єктивний рейтинг прибутковості різних локацій.

Аналіз показників за районами

Амед. Субринок демонструє високу ефективність з оцінкою 99, що підтверджується значним зростанням ключових фінансових метрик: річний дохід становить Rp256.9M (+10%), дохідність за доступний номер (RevPAR) зросла найбільше — до Rp723.69K (+15%), а рівень заповнюваності досяг 63% (+4%).

Чандидаза. Субринок має посередню оцінку 55. Показники є змішаними: річний дохід становить Rp534.4M (+2%), а середній денний тариф Rp3.55M (+4%) і RevPAR Rp1.58M (+4%) зростають. Проте рівень заповнюваності падає до 47% (-4%).

Чангу. Субринок має високу оцінку 91, але більшість показників падають: річний дохід Rp524.9M (-10%), середній денний тариф Rp2.62M (-9%) та RevPAR Rp1.54M (-8%). Рівень заповнюваності становить 62% (-3%).

Джимбаран. Субринок має високу оцінку 89. Більшість показників залишаються стабільними: річний дохід Rp355.8M (-3%) та рівень заповнюваності 60% (-5%). Середній денний тариф Rp1.81M трохи зростає (+1%), а RevPAR залишається без змін (Rp1.04M, 0%).

Керобакан. Висока оцінка 80, але значний спад майже за всіма показниками, зокрема річний дохід Rp498.7M (-13%) та RevPAR Rp1.47M (-11%).

Кута. Субринок має середню оцінку 64 і демонструє спад за всіма ключовими показниками: річний дохід Rp185.8M (-15%), рівень заповнюваності 48% (-5%), RevPAR Rp529.18K (-12%) та середній денний тариф Rp1.17M (-11%).

Легіан. Субринок має хорошу оцінку 74 та демонструє помірний, але позитивний ріст: річний дохід Rp386.4M (+1%), рівень заповнюваності 56% (+3%), а RevPAR Rp1.12M (+4%). Лише середній денний тариф знизився на 2% (Rp2.08M).

Менгві. Субринок має високу оцінку 89, але демонструє спад за всіма ключовими показниками, крім RevPAR, який знизився на 10% до Rp1.26M, а річний дохід Rp426.3M (-12%), рівень заповнюваності 64% (-1%) та середній денний тариф Rp2.09M (-12%) також впали.

Північна Кута. Субринок має високу оцінку 84, але більшість показників знижуються: річний дохід Rp506.2M (-11%), рівень заповнюваності 61% (-3%), RevPAR Rp1.49M (-10%) та середній денний тариф Rp2.58M (-10%).

Букіт. Висока оцінка та  помірний спад: річний дохід Rp334.2M (-4%), заповнюваність 62% (-5%), RevPAR Rp975.72K (-1%).

Семіньяк. Середня оцінка. Річний дохід Rp729.2M (-11%), RevPAR Rp2.20M (-10%) та заповнюваність 60% (-4%).

Південна Кута (Букіт). Середня оцінка. Річний дохід Rp539.4M (-10%), RevPAR Rp1.61M (-8%) та заповнюваність 60% (-1%).

Убуд. Середня оцінка. Річний дохід Rp337.7M (-12%), RevPAR Rp960.47K (-9%), заповнюваність 60% (-6%).

Умалас. Висока оцінка, річний дохід Rp530.4M (-13%), RevPAR Rp1.56M (-12%).

Лідери та аутсайдери

1. Рівень заповнюваності (OCC)

OCC є індикатором постійного попиту на району. Чим вищий цей показник, тим менше простоює ваша нерухомість.

Лідери - Чангу та Санур, вони демонструють найвищий рівень OCC на Балі. Стабільний попит гарантує мінімальний час простою об'єктів.

Аутсайдер.  Кінтамані фіксує найнижчий OCC на острові. Це туристичне місце, привабливе для одноденних поїздок завдяки мальовничому виду на вулкан Батур та озеро, але менш придатне для тривалого проживання. Низька заповнюваність тут є очікуваною.

Жоден з показників сам по собі не є достатнім для визначення найкращої інвестиції. Необхідно оцінювати їх сукупну дію.

Інвестиційний вибір на Балі повинен ґрунтуватися на балансі ризику та прибутковості, основуючись на експертних прогнозах. 

Індонезія стала першою країною в світі, яка впровадила «Безшовні коридори» (Seamless Corridors). 

Що це таке: інноваційні біометричні системи діють в аеропортах Джакарти та Сурабаї та використовують штучний інтелект для миттєвої та безконтактної ідентифікації пасажирів під час руху. Таким чином це позбавляє зайвих затримок для пред'явлення проїзних документів імміграційним службам або для сканування паспортів в автоматичних воротах.

Завдяки цьому рішенню громіздкий прикордонний контроль перетворюється на швидкий і плавний процес.

Як працює ця технологія пропуску

В основі системи передова біометрична технологія. Пасажир без зупинок проходить коридором. А під час руху високоточні камери та сенсори, інтегровані з алгоритмами ШІ, здійснюють наступні дії:

1. розпізнавання обличчя та/або райдужної оболонки ока,

2. миттєва верифікація: ШІ зіставляє отримані дані з урядовою базою,

3. автоматичне підтвердження особи та реєстрація проходження кордону.

Цей підхід зручний та точний, а також неймовірно швидкий для ефективного управління пасажиропотоками. 

Стратегічний фокус на паломниках Хаджу

Тестовий проєкт «Безшовних коридорів» стратегічно орієнтований на пасажирів, які формують найбільший потік – паломників Хаджу. Індонезія має найвищу квоту Хаджу у світі. Це близько 220 000 осіб щороку.

Завдяки проєкту проходження контролю у години пік значно пришвидшується. Пасажирів, у яких біометричні дані вже зареєстровані, спрямовують через ці коридори. Система також доступна для міжнародних пасажирів, біометричні дані яких є в системі. Це забезпечує високу пропускну здатність та підвищує рівень безпеки завдяки точності ШІ.

Балі в очікуванні інновацій

Поки Джакарта та Сурабая тестують цю передову технологію, увага туристів, як зазвичай, прикута до Балі. Аеропорт I Gusti Ngurah Rai готується до чергового рекордного року за кількістю мандрівників.

Про конкретне впровадження «Безшовних коридорів» на Балі ще не повідомлялося. Проте влада вже здійснила низку кроків для оптимізації контролю у 2025 році:

• встановлено більшу кількість автоматичних воріт (Autogates),

• спрощено систему віз,

• впроваджено єдину картку All Indonesia.

Оскільки Балі має стратегічне стратегічне значення, логічно, що впровадження ШІ-коридорів тут відбудеться незабаром, коли пілотний проєкт доведе свою ефективність.

Ринок вілл на Балі наприкінці 2025 року демонструє значне зростання, випереджаючи загальнонаціональні економічні прогнози Індонезії. Економіка зросла на 5,52% у першому кварталі, а річні прогнози встановлені на рівні 5,0–5,8%.

Туризм, дохідність та швидка окупність

Економіка Балі стрімко зростає завдяки потужному туристичному сектору. Кількість прибуттів у квітні зросла на 25,56% порівняно з березнем, підвищивши загальну заповнюваність до 57,23%. Вілли є лідерами за показниками, стабільно забезпечуючи чисту дохідність 8–10% при високій заповнюваності 65–80%. Така висока ефективність дозволяє швидко окупити інвестиції – в середньому за 6 років, що обумовлено високим попитом з боку цифрових кочівників та сімей.

Інфраструктурні проєкти як каталізатори важливості

Основні інфраструктурні проєкти, заплановані на 2025 рік, стануть головними рушіями зростання вартості нерухомості: новий міжнародний аеропорт, тематичний парк Paramount (найбільший у Південно-Східній Азії), траса Формули 1 та новий круїзний порт. Очікується, що ці проєкти, разом із покращенням острівної мережі доріг і залізниць, спричинять зростання капіталізації та орендних ставок на 15–20%. У гарячих точках для експатів, таких як Чангу, очікується зростання вартості вілл понад 20%.

Ключові інвестиційні зони

Південний Балі лідирує на ринку, пропонуючи зони з високою дохідністю та стабільним попитом:

• Чангу (Canggu): Беззаперечний Центр Цифрових Кочівників. Пропонує швидке зростання прибутків та високу ліквідність (40% перепродажів). Дохідність зазвичай становить 8–10% для вілл вартістю від $200k–250k.

• Улувату/Букіт (Uluwatu/Bukit): Відомий як осередок Серфінг-Люксу, пропонуючи високу дохідність до 10% та виняткову заповнюваність (85%). Потенціал перепродажу тут дуже високий (15–40%).

• Убуд (Ubud): Культурний та екотуристичний хаб забезпечує стабільну, збалансовану дохідність до 10% при заповнюваності 75–80%.

• Семіньяк (Seminyak): Якірний центр стилю життя та гастрономії, що приносить 8–12%, але має вищу ринкову конкуренцію.

• Нові Регіони: Варто розглянути зони з високим потенціалом, такі як Нуану (креативний хаб), Цемагі (узбережжя), Няньї (цінова альтернатива Чангу), Бінгін (специфіка серфінгу) та Сідемен (еко-оренда), які зазвичай пропонують дохідність до 10%.

Екологічність як преміум-фактор

Зобов'язання Балі досягти 100% відновлюваної енергії до 2027 року в рамках ініціативи "Зелений Букіт" ($70 млн) стимулює екологічне будівництво. Це створює відчутну премію для еко-вілл, які отримують 15% надбавки при перепродажі та забезпечують стабільну дохідність до 10% від екологічно свідомих орендарів.

Ринок вілл Балі у 2025 році, підкріплений туризмом та інфраструктурою, пропонує інвесторам стабільну дохідність до 10%. Постійний, унікальний глобальний попит на кожен регіон робить цільові інвестиції в Чангу та Улувату високоприбутковими.